業主能否私自將自家住房改為民宿 法院：有利害關系的其他業主有權要求其停止經營，恢復房屋住宅用途

未經鄰居同意，私自將自家住房改造為民宿的行為是否合法合規？近日，廣東省深圳市一當事人王某因擅自改變房屋用途，遭到11名鄰居聯名起訴。廣東省深圳市鹽田區人民法院判決王某停止案涉房屋的經營行為，恢復房屋住宅用途，并賠償鄰居合理開支。

王某將自有的某住宅小區的一套房子以民宿的形式在網絡平臺掛出，招攬客人。一段時間后，鄰居們發現小區外來人員增多，出現了門禁失控、亂按門鈴、夜間大聲喧嘩等諸多問題，嚴重影響了小區業主們的安寧生活。因此，姚某等11位業主將王某訴至鹽田區法院。

姚某等11位業主認為，根據民法典的規定，房屋“住改商”應當經過有利害關系的業主同意。王某在未征求其他業主意見的情況下，擅自將房屋由住宅改變為經營性用房，嚴重侵害了有利害關系的業主們的權益。故訴請法院要求王某恢復房屋住宅用途，并賠償原告經濟損失2萬元。王某辯稱，房屋出租僅僅是為了減輕月供壓力，并非以營利為主要目的，且承租房屋的多數是自己的同學朋友，因此該房屋不屬于民宿，房屋用途也并未改變。

法院審理后認為，本案屬于建筑物區分所有權糾紛。依照民法典規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。本案中，王某委托第三方在互聯網發布房源信息、標明價格、接受預訂，按照相關要求配置消防器材、登記入住人員，明顯系提供住宿服務的房屋，屬于將住宅改變為經營性用房的情形。王某并未取得利害關系人姚某等人的同意，將自己所有的住宅改為經營性用房，現姚某等11位業主要求王某停止案涉房屋的經營行為于法有據，法院予以支持。

綜上，法院判決王某停止案涉房屋的經營行為，恢復房屋住宅用途，并賠償姚某等11位業主維權合理開支2000元。該判決現已生效。

法官說法

近年來，隨著短租平臺的興起，以小區空置房為主的短租房、日租房因方便、快捷、便宜等優勢，迅速搶占部分房屋租賃市場。然而，租客入住登記不規范、人員混雜難監管等問題會嚴重影響其他正常居住業主的居住體驗，并帶來環境嘈雜、衛生混亂、消防隱患增多、安全系數降低等負面影響。

因此，如果業主要將住宅房屋用作網約房經營，除遵守法律、法規以及管理規約外，還須經有利害關系的業主一致同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。業主擅自將房屋用作經營用房的，有利害關系的業主有權要求其停止經營，恢復房屋住宅用途。

來源：《人民法院報》

編輯：林希倩

責編：林志鵬

審核：戴家全